הכנסות משכירות  – אפשרויות מיסוי

כללי:

ישנם מסלולים שונים הנוגעים לתשלום המס עבור הכנסה מדמי שכירות . מדובר אך ורק על דירת מגורים אשר משמשת כדירת מגורים. דירה מגורים אשר משמשת כעסק (חנות משרד וכו') אינה חלק מהסדר מיסוי זה.

ישנם שלושה מסלולים אפשריים לתשלום המס עבור ההכנסות מדירת מגורים:

  1. פטור ממס (מלא או חלקי).
  2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10% .
  3. חיוב במס לפי מדרגות המס השולי.

המשכיר רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו. יש לשים לב שחישוב ההכנסות יילקחו בחשבון ההכנסות מכלל הדירות של המשכיר.

1.פטור  ממס (מלא או חלקי).

על פי מס הכנסה נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

  • א. הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה.
  • ב. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר .
  • ג. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד ,יש אפשרות להשכיר את הדירה גם לחברה אך חשוב לוודא כי עיקר הפעילות של החברה השוכרת תהייה למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד השיכון והבינוי לקליטת עליה ופעילות בתחום הסעד ולא לפעילות בעלת כוונת רווח. במקרה של שוכר שהוא חברה יש צורך לאישור מקדמי מאת מנהל רשות המיסים.
  • ד. הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד, בהכרח רצוי שיהיה הסכם כתוב בין המשכיר ובין השוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד.

במניין ההכנסה החודשית משכר דירה יש להביא בחשבון את כלל הדירות המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו וכן של ילדיו עד גיל 18. בחישוב ההכנסות לא תעשה הפרדה בין הדירות מושכרות למגורים ובין הדירות המושכרות  למטרה עסקית .

חישוב הפטור המלא:

תקרת הפטור עומדת בשנת 2019 על סכום של 5,090 ₪.במידה וסכום ההכנסה משכירות אינו עולה על הסכום  5,090 ₪ ייהנה המשכיר מפטור מלא .

חישוב הפטור החלקי:

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה גבוה מתקרת הפטור (5,090 ₪ ) אולם אינו עולה על כפל (10,180 ₪),יש לחשב את הפטור באופן הבא :

  • א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה את סכום תקרת הפטור , ההפרש ביניהם יחשב "עודף על התקרה".
  • ב. מפחיתים מסכות תקרת הפטור את הסכום "העודף על התקרה" ,ההפרש המתקבל הוא סכום הפטור.
  • ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים שהתקבל בפועל מפחיתים את סכום הפטור, ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

דוגמא מספרית:

ההכנסה החודשית בפועל בדוגמא זו הייתה 6,000 ₪.

סכום ההכנסה משכר דירה בפועל 6,000 ₪
תקרת הפטור לחודש (בשנת 2019) 5,090 ₪
סכום "העודף על התקרה". 910 ₪
תקרת הפטור 5,090 ₪
סכום העודף על התקרה 910 ₪
הסכום הפטור 4,180 ₪
סכום ההכנסה משכר דירה בפועל 6,000 ₪
הסכום הפטור 4,180 ₪
הכנסה חייבת במס 1,820 ₪.

 

על הסכום החייב במס – בדוגמה זו  1,820 ₪  – יחול המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסה משכר דירה- על פי הוראות מס הכנסה המדרגה הראשונה לחישוב חבות המס הינה 31% (במקרה רגיל על הכנסות משכר עבודה של אדם מדרגת המס הראשונה הינה 10%).

מי שמלאו לו בשנת המס שישים שנה ייהנה ממדרגת מס ראשונית, לצורך החישוב , בסה"כ 10%.

 

ההוצאות אשר רשאי המשכיר לנכות:

כנגד ההכנסה אשר עלתה על תקרת הפטור ואשר מחויבת בשעורי המס השוליים רשאי המשכיר לנכות את כלל ההוצאות השוטפות אשר קשורות להפקת הכנסה משכירות , כגון: שכ"ט עו"ד שערך את החוזה , תיקונים במושכר אשר שילם המשכיר בשנת המס וכן יותרו בניכוי הוצאות פחת בשיעור 2% מעלות רכישת המבנה בלא עלות הקרקע.

בנוגע להכרה בהוצאות הפחת – ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייבת במס משכר הדירה לבין סה"כ ההכנסה משכר דירה. (הוצאות הפחת * 1,820/6,000 )

מס שבח:

משכיר אשר בוחר בדרך של פטור אינו זכאי לנכות את הוצאות הפחת מכלל הכנסתו ועד סכום התקרה הוא פטור מתשלום המס עבור ההכנסות אשר הופקו משכירות .עמדת רשויות המס היא כי אף שלא נתבעו הוצאות פחת יש להביא בחשבון את הוצאות הפחת בחישוב השבח במידה ויש חבות כזו. הוספת הוצאות הפחת מקטינות את העלות המקורית של הנכס ,דבר אשר מגדיל את תשלום מס השבח במידה ויש.

דיווח :

על מנת להסדיר את תשלום המס במסלול של פטור חלקי יש צורך לפתוח תיק במס הכנסה המיועד לדיווח על הכנסות משכירות.

העדר פטור:

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,180) לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה תהייה חייבת במס. במקרה זה ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור 10% או במסלול מדרגות המס השוליות .

2.מסלול חיוב בשיעור 10%

על פי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה ניתן לשלם מס מופחת בשיעור 10% בשל הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל.

מסלול זה יחול בתנאים הבאים:

  • א. הדירה משמשת למגורים בישראל.
  • ב. ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2 (1) לפקודת מס הכנסה.

הכרה בהוצאות:

משכיר אשר בחר במסלול זה מחויב לשלם מס בשיעור 10% על כלל הכנסתו משכירות.

המשכיר במסלול זה אינו זכאי לנכות הוצאות שהוצאו ביצור ההכנסה משכר דירה .

לא ניתן להכיר בהוצאות פחת בשל הדירה.

דיווח:

במסלול זה יש לדווח ולשלם את המס תוך שלושים ימים מתום השנה שבה התקבלה ההכנסה משכר הדירה. תשלום לאחר שלושים הימים יחויב בתוספת ריבית והצמדה.

משכירים שיש להם תיק במס הכנסה יכולים לשלם את תשלום המס באתר האינטרנט של רשות המס.

משכירים שאין להם תיק פתוח במס הכנסה ישלמו את התשלום באמצעות דיווח מקוצר על גבי טופס ״בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה״ , את תשלום המס יש לשלם בבנק הדואר.

אם ההכנסה השנתית משכר דירה אשר בגינה שולם מס בשיעור 10% אינה עולה על 338,000 ש״ח לא תהייה דרישה להגיש דוח שנתי למס הכנסה. אלה אם ראה פקיד השומה לנכון לבקש ממכם דוח שנתי.

מס שבח:

משכיר אשר בוחר בדרך של מס בשיעור 10% אינו זכאי לנכות את הוצאות הפחת מכלל הכנסתו ועד סכום התקרה הוא פטור מתשלום המס עבור ההכנסות אשר הופקו משכירות .עמדת רשויות המס היא כי אף שלא נתבעו הוצאות פחת יש להביא בחשבון את הוצאות הפחת בחישוב השבח במידה ויש חבות כזו. הוספת הוצאות הפחת  מקטינות את העלות המקורית של הנכס ,דבר אשר מגדיל את תשלום מס השבח במידה ויש.

דוגמאות:

משכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או של תשלום מס בשיעור 10% או מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשות.

לעניין קביעת ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יובאו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.

  • בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא:

כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי הדירות גבוה מתקרת הפטור (5,090 ש״ח) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,180 ש״ח) ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור הדירה השנייה להיות  במסלול הפטור.

שלבי החישוב:

  • א. מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות את סכום תקרת הפטור, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף.
  • ב. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את סכום העודף ,ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
  • ג. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור הדירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור ,מפחיתים את סכום הפטור ,אם יש הפרש הוא יהיה חייב במס ,על ההכנסה משכר דירה למגורים לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%.

דוגמא:

סכום ההכנסה החודשית שהתקבל בפועל הוא 7,000 ש״ח עבור השכרת שתי דירות מגורים.

שכ״ד דירה א׳ 4,000 ש״ח ושכ״ד דירה ב׳ 3,000 ש״ח. על דירה א׳ נבחר לשלם מס בשיעור % 10 ועל דירה ב׳ נבחר מסלול פטור.

 

 

תיאור דירה1 דירה 2 חישוב הפטור
א סכום הכנסה משכר דירה למגורים 4,000 ש״ח 3,000 ש״ח 7,000ש״ח
א מסלול מיסוי 10% פטור
א תקרת הפטור 5,090 ש״ח 5,090 ש״ח
א סכום עודף על התקרה 1,910 ש״ח 1,910 ש״ח
ב סכום הפטור 3,180 ש״ח
ג סכום הכנסה משכ״ד למגורים בפועל 4,000 ש״ח 3,000 ש״ח
ג הסכום הפטור 3,180 ש״ח
הסכום החייב במס 4,000 ש״ח

 

3.חישוב במס לפי מדרגות המס:

במסלול זה יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו .לגבי הכנסות משכירות מדרגת המס הראשונה היא % 31 ,למעט מי שמלאו לו בשנת המס 60 שנה ,שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

הכרה בהוצאות:

במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו במהלך יצור ההכנסה .

מס שבח:

אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה תהייה חייבת במס שבח ,ינוכה משווי הרכישה הפחת אותו דרש המשכיר כנגד ההכנסה משכר דירה .

דיווח:

בחירת במסלול זה מחייבת בגשת דוח שנתי למס הכנסה .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Call Now Button
שינוי גודל גופנים
ניגודיות